Réforme Fiscale 2025 – Location Meublée Non Professionnel (LMNP)

Qu’est-ce que cela signifie ? Les amortissements des biens immobiliers et du mobilier, qui étaient auparavant déductibles et non réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sont désormais pris en compte.

La réintégration des amortissements est un mécanisme comptable normal. L’amortissement a vocation à retranscrire l’usure d’un actif au fur et à mesure de son exploitation en générant des charges comptables, mais non décaissables (ces charges comptables ne sont pas à payer, elles impactent simplement le résultat comptable). Profiter de la déductibilité de l’amortissement comptable ainsi que de sa non-réintégration lors du calcul de la plus-value était une exception fiscale et comptable.

Important à savoir : L’investissement dans un bien immobilier exploité en location meublée non professionnelle (LMNP) est réalisé avec un horizon d’investissement long-terme. En moyenne un actif immobilier exploité en LMNP est détenu entre 10 ans et 15 ans.
En tenant compte de l’objectif et de l’horizon d’investissement, les abattements pour durée de détention applicables permettent de réduire drastiquement l’impact de cette réforme avec pour rappel : une exonération d’impôt sur le revenu (IR) à partir de 22 années de détention et une exonération de prélèvements sociaux (PS) à partir de 30 années de détention. Le forfait frais de notaire (7.5%) ainsi que le forfait travaux (15%) tendront eux aussi à réduire l’impact de cette réforme sur ce point.

Impact sur les Résidences Gérées

Qu’est-ce que cela signifie ? Les amortissements des biens immobiliers et du mobilier, qui étaient auparavant déductibles et non réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sont désormais pris en compte.

Impact sur les Biens Classiques

Les propriétaires de biens immobiliers classiques exploités en LMNP seront incités à détenir leurs actifs plus longtemps afin de minimiser l’impact de la réforme.

Qu’est-ce que cela signifie ? Pour les locations meublées touristiques, l’abattement forfaitaire passe de 71% à 50% pour les meublés touristiques classés, et de 50% à 30% pour les meublés touristiques non classés. De plus, le plafond de revenus pour bénéficier de ce régime est abaissé à 77 700€ (contre 188 700€ anciennement) pour les meublés touristiques classés et à 15 000€ (contre 77 700€ anciennement) pour les meublés touristiques non classés.

Important à savoir : Pour optimiser la fiscalité et donc le rendement de son investissement, le régime fiscal à envisager dans le cadre de l’exploitation d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) est le régime réel plutôt qu’au régime micro-bic.
En effet, même pour des niveaux de chiffre d’affaires inférieurs au nouveau seuil de 15 000€, le régime réel est plus attractif d’un point de vue fiscal. La fiscalité associée aux revenus issus de l’actif exploité en LMNP sera ainsi drastiquement réduite et revêtira un caractère symbolique et on confiscatoire.

Points clés à retenir :

• Les actifs en résidences étudiantes et séniors sont exclus du champ d’application de la réforme.
  
• Si l’actif immobilier est détenu sur le long terme alors l’impact de la réforme est faible et devient nul à l’horizon de 30 ans.
  
• Le régime d’imposition au réel est la majeure partie du temps le plus avantageux (le fonctionnement du régime réel n’est pas impacté par la réforme).