Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances pour 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, instaure un nouveau statut du bailleur privé pour redynamiser l’investissement locatif en France. Il succède au dispositif Pinel et marque une rupture : au lieu d’une simple réduction d’impôt forfaitaire, il s’appuie sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier, complété par un régime de loyers plafonnés et une fiscalité différenciée à la revente.
Un amortissement fiscal au cœur du dispositif
Le cœur du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité, pour le bailleur particulier ou via une SCI à l’IR, d’amortir fiscalement son logement collectif en location nue pendant 9 ans. Les taux d’amortissement varient selon le type de logement et le niveau de loyer :
- Logement neuf (RE2020, DPE A/B) :
- Intermédiaire : 3,5% par an
- Social : 4,5% par an
- Très social : 5,5% par an
- Ancien avec travaux ≥ 30% du prix (pour atteindre A/B/C) : 3 à 4% par an selon le niveau de loyer.
La base amortissable est plafonnée à 80% du prix d’acquisition (hors stationnement), et la déduction annuelle est limitée à 10 700 € maximum de revenus fonciers diminués de charges, avec possibilité d’imputer ce déficit foncier sur le revenu global du foyer.
Logements éligibles et engagement locatif
Le dispositif vise essentiellement les logements collectifs loués nus, en neuf (VEFA ou achevé) ou en ancien avec lourds travaux, à condition de respecter des critères de performance énergétique (RE2020 ou DPE A/B/C). En contrepartie de l’amortissement, le bailleur s’engage à:
- Louer le bien 9 ans minimum.
- Appliquer des plafonds de loyers (niveaux intermédiaire, social, très social) indexés aux prix du marché.
Contrairement au Pinel, aucun zonage géographique n’est imposé, ce qui rend le dispositif ouvert à l’ensemble du territoire français.
Fiscalité différenciée à la cession
Le dispositif Jeanbrun introduit une fiscalité préférentielle à la revente, calquée sur le LMP mais avec une spécificité : les plus‑values sont soumises à un régime particulier dès lors que l’engagement de location de 9 ans est respecté. Le contribuable peut ainsi bénéficier d’un allègement ou d’un report d’imposition sur la plus‑value, sur une durée maximale de 30 ans, sous réserve de conditions strictes (durée d’engagement, respect des loyers, absence de sous‑location abusive).
Pour les SCI, la sortie en SCI à l’IS reste possible, avec amortissement du bien et imposition au barème de l’IS (15% puis 25%), mais le dispositif Jeanbrun se destine surtout aux bailleurs optant pour le régime réel foncier à l’IR.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun est attractif pour le patrimoine ?
Pour les investisseurs patrimoniaux, le dispositif Jeanbrun offre plusieurs avantages structurants :
- Une logique patrimoniale et comptable, proche de celle d’une entreprise, avec amortissement réel du bien.
- Une imposition ciblée sur les loyers nets, plutôt que sur l’ensemble du patrimoine, et la possibilité de déficit foncier sur le revenu global.
- Un horizon de 9 ans plus lisible que certains dispositifs précités, avec une fiscalité à la cession adaptée.
En pratique, il s’adresse particulièrement aux bailleurs déjà engagés dans le locatif, cherchant à réduire durablement l’impôt sur les revenus fonciers et à structurer un patrimoine locatif collectif, plutôt qu’à des investisseurs cherchant une simple réduction d’impôt ponctuelle.