La loi de finances 2026 acte une hausse de la flat tax (PFU) à 31,4%, mais tous les revenus du capital ne sont pas concernés de la même manière, et l’immobilier obéit à une logique spécifique.
1. La nouvelle flat tax à 31,4% : principe
Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique passe de 30% à 31,4%. Le taux d’impôt sur le revenu reste à 12,8%, mais les prélèvements sociaux montent de 17,2% à 18,6% via la hausse de CSG sur les revenus du capital.
Dans la pratique, le PFU reste un choix : le contribuable peut toujours opter pour l’imposition au barème progressif pour l’ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières si cela est plus avantageux.
2. Produits financiers concernés par la hausse
Sont soumis au nouveau taux de 31,4% (hors cas particuliers et options pour le barème) :
- Dividendes d’actions et distributions de parts sociales détenues en direct ou via un compte-titres ordinaire.
- Intérêts et produits à revenu fixe : obligations, comptes à terme, bons de caisse, comptes de dépôt rémunérés, livrets bancaires fiscalisés.
- Plus-values mobilières de cession de titres (actions, obligations, parts de fonds, OPCVM, SICAV, parts de sociétés, etc.) hors régimes spécifiques.
- Revenus issus du crowdfunding (prêts, minibons) soumis au PFU.
- Gains sur actifs numériques (cryptomonnaies) lorsque le régime du PFU est applicable.
- Intérêts des PEL/CEL ouverts à compter du 1er janvier 2018, devenus imposables au PFU.
- Certains produits d’assurance-vie et de capitalisation, notamment les contrats ou versements ne bénéficiant pas d’un régime dérogatoire (durée de détention ou plafonds dépassés).
Pour ces produits, la hausse joue essentiellement par la composante sociale, ce qui dégrade légèrement le rendement net après impôts et prélèvements.
3. Produits peu ou pas touchés
Plusieurs enveloppes conservent leur régime privilégié, et sont donc moins exposées à la hausse de la flat tax :
- Assurance-vie et contrats de capitalisation :
- Les contrats de plus de huit ans avec primes dans les plafonds restent partiellement exonérés d’impôt sur le revenu (abattements annuels), mais subissent la hausse des prélèvements sociaux à 18,6% sur la base taxable.
- Les anciens régimes spécifiques (primes avant certaines dates) conservent leurs particularités, la hausse joue là encore via la partie sociale.
- PEA :
- Le PEA reste exonéré d’impôt sur le revenu sur les gains après 5 ans, mais les prélèvements sociaux passent à 18,6%.
- PER (plan d’épargne retraite) et produits assimilés :
- Les règles de déductibilité à l’entrée ne changent pas, mais les revenus de supports fiscalisés ou les sorties en capital/plus-values subissent la nouvelle grille de prélèvements sociaux.
- Produits réglementés exonérés d’IR (Livret A, LDDS, LEP, etc.) :
- Ils restent exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, donc la hausse du PFU ne les impacte pas.
L’enjeu d’allocation d’épargne se renforce : l’arbitrage en faveur des enveloppes fiscalement protectrices devient plus pertinent dans la durée.
4. Flat tax et immobilier : revenus fonciers et plus-values
Sur l’immobilier, la fiscalité n’est pas directement alignée sur le PFU, mais la hausse des prélèvements sociaux affecte certaines composantes de la rentabilité globale.
- Revenus fonciers (location nue) :
- Ils restent imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec régime micro-foncier ou réel, et subissent les prélèvements sociaux au nouveau taux de 18,6%.
- Il n’y a pas de PFU à 31,4% sur les loyers nus, mais une combinaison barème + 18,6% de prélèvements sociaux.
- Revenus de location meublée (BIC) :
- Ils relèvent du régime micro-BIC ou réel et, selon le statut (LMNP/LMP), peuvent être soumis aux cotisations sociales ou aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
- Plus-values immobilières des particuliers (hors cas spécifiques) :
- Elles restent imposées au taux forfaitaire de 19% + prélèvements sociaux désormais à 18,6%, avant application des abattements pour durée de détention.
- L’exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux demeure, mais la hausse du taux social renchérit le coût fiscal des cessions avant l’exonération complète.
- Supports immobiliers « papiers » (SCPI, OPCI, foncières en direct) :
- Les revenus suivent en principe la nature sous-jacente (revenus fonciers, dividendes…), et sont donc touchés par la hausse via soit les prélèvements sociaux sur revenus fonciers, soit le PFU à 31,4% pour les distributions assimilées à des revenus mobiliers.
On voit ainsi que la notion de flat tax se manifeste surtout sur les supports financiers immobiliers (SCPI/OPCI logés en compte-titres ou assurance-vie), tandis que la pierre en direct reste au barème et à la fiscalité spécifique des plus-values.